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| 政治の研究No.130 |
| リバースモーゲージ |
高齢者の生活保障の一つとして、提案されている政策の一つです。モーゲージ（mortgage）とは、抵当のことを指します。通常は、家の購入資金を借り入れ、その家を抵当に入れることになります。年々借入資金を返済して、完済すると抵当権が外れて所有権を手に入れます。リバースモーゲージは逆に、持ち家を担保に年々資金を借り入れ、目一杯借り切ると所有権を失います。
リバースモーゲージの目的は、資産はあるが現金収入の少ない高齢者が、その資産を担保に生活費の融資を受けられるようにすることです。資産を一括で売却してしまうと、税金による目減りや、運用の必要性が出ます。しかも自宅であれば、住み慣れた家を手放すことになります。リバースモーゲージであれば、自宅を手放すことなく、税金による目減りもなく、資金の運用も必要ありません。
アメリカでは、1960年代に民間企業がサービスを開始しました。その後、公的保険制度が整備されて、国の高齢者保護制度へと切り替わっています。日本では、東京都武蔵野市が最初に導入し、主に関東圏の地方自治体で導入が進んでいます。しかし色々と課題が多いために、国の政策として導入されるかどうかは、難しい現状にあります。
日本のマイホーム制度は、何度も指摘するように、歪なものです。高すぎる土地・建物の問題があって、20年や30年ものローンを組んでやっと購入できる代物です。今でこそ住宅ローンの金利は安いですが、高度成長期には年利10％以上の暴利でした。そうして手に入れたマイホームを、今度は再び担保に入れて、死ぬときには消えて無くなるのです。我々国民は、住宅ローンを支払うためだけに生きるような話に成ってしまいます。銀行としては、「一粒で２度美味しい」ところです。
それでも、右肩上がりのインフレ経済下では有効と考えられています。相対的に安いコストで手に入れた住宅を担保に、今後の価値上昇を含めて老後資金が引き出せるのであれば、現金を積み上げて年金生活を送るよりも有利であるからです。ところが、今のように住宅デフレを招いている現状では、相対的に高いコストで手に入れた住宅を担保にしても、さらに目減りする資産を切り崩して、不十分な老後資金を掴むことに成ります。住宅デフレ下では、住宅を一括売却した方が有利なのです。
懸念は、現実化しつつあります。すでに急速な住宅デフレにより、当初設定した融資枠が半減し、住宅の明け渡しを求められるケースも出ています。それは極端にしても、65歳で退職しても100歳まで生きるに必要な35年分の生活費は、得られそうにありません。何よりも、日本の住宅建物は寿命が短く、築25〜30年で建て替える必要がありますが、その建て替え費用を捻出できない問題もあります。
フランスでは、ビアジェ方式という制度を導入しており、住宅を国が買い上げて、高齢者の生存期間中に生活費を分割払いしてくれます。これであれば、住宅デフレ下では有利であり、ある日生活費が無くなったり、家を追い出される心配もありません。インフレに転じると苦しくなりますが、それでも生活費は出るのですから、救いがあります。しかし、この場合は、相続の問題があります。高齢者が早くに死んでしまった場合に、残存資産を相続人が受け取れない可能性が出てきます。
そうでなくても、日本の金融機関は、担保に残存価値があっても正当な権利者に還元しない体質を指摘されています。不動産は正式に売却されるまで価値が決まらないのを良いことに、高齢者の死後に安値で査定・転売・競売をするなどしてしまい、見かけ上債務超過にしてしまうことがあり得ます。相続人が借金をしてまで買い取るぐらいなら、リバースモーゲージの契約をする必要が無いわけですから、相続のトラブルがありそうです。
いずれにせよ、日本の土地行政を何とかしないことには、リバースモーゲージの導入も価値を失うことでしょう。生涯賃金の大部分を投入しなくては入手できない、マイホームです。なのに違法建築であったり、欠陥住宅であったり、マンション管理組合の破綻があったり、リスクばかりがあります。貸し手に有利で借り手に不利な住宅モーゲージ制度も、大きな課題でしょう。ただリバースモーゲージを推進すれば良いということには、成らないはずです。
01.05.06
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補足１
日本人の平均寿命は、これから益々延びそうだということです。医学の進歩により、150歳ぐらいまで伸びるかも知れないという意見もあります。仮に100歳であったとしても、我々は65歳定年後に35年間の老後を過ごす必要があります。その間には、臓器の不調や大病の患いがあるでしょう。全て医学が解決してくれるにしても、そこには莫大な医療費が必要です。
果たして、我々は長い老後生活を送れることが幸せなのでしょうか？″ﾎを越えても、新しい職を得たり、芸術などで実績を残される方もあります。しかし多数派ではないだけに、公的資金で負担するには限界があります。年金制度も遠からず破綻しかねない中で、ただ寿命ばかり延びるのも、幸福で無さそうです。
平均寿命が延びることは、リバースモーゲージで得る生活費が少なくなる（支払期間は延びます）ことに成ります。実際に平均寿命まで生きるかどうかはともかく、あまり有り難い話では無さそうです。誰しも死ぬことは怖いですから、せめて健常者でも安楽死を選ばせて欲しいものです。私が対象年齢に達する頃までには、実現して欲しいものです。
01.05.06
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補足２
総務省の報告によれば、４月１日現在の子供人口（15歳未満）は、1,834万人と戦後最低を更新し、全人口比は14.4％（前年比0.3％減）に成っています。対する老人人口（65歳以上）は当然に増加し、全人口比は17.7％（前年比0.6％増）に成っています。
＃Nの老人人口は５％ほどでした。対する子供人口は35％強ありました。高齢者は益々増え、それを支えるべき生産年齢人口・子供人口がともに益々減っていることは、非常に危険なことなのであります。医学の進歩も善し悪しだと感じています。
01.05.06
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補足３
２年ほど前に、リバースモーゲージの宣伝広告が経済誌を賑わせました。モーゲージは、担保もあり金払いも確実で融資金利も高く、大手銀行にとっては美味しい融資でありました。文中で「一粒で２度美味しい」と書いたのは、リバースモーゲージであれば、往復でかなりの利ザヤが抜けるという銀行のスタンスを説明したつもりです。
「子孫に美田を残さず」という宣伝文句もありました。「児孫に美田を買わず」という故事成語に絡めたのだと思いますが、要するに「子孫に美味しい財産を残しても、結局子孫が堕落して良い結果を生みませんよ」という意味でしょう。だから、「美味しい財産は、銀行に呉れてやってくださいね」という宣伝であったのでしょう。
ところが最近は、そうした広告が減っているようです。住宅地の地価下落が止まらず、おそらく一頃の変額保険のように、「高齢者を食い物にした大手銀行の悪行」と叩かれかねない状況が生まれています。制度として安定していない分だけ、住宅デフレ下で積極的な行動に出る危険性に気づいたのでしょう。
モーゲージでさえ、地価半減で膨大な含み損を抱えた顧客が、沢山溢れています。銀行にとっては、必ずしも美味しく無くなりつつあるのでしょう。
01.05.09
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補足４
日本経済新聞社の調査によれば、全国的にリバースモーゲージの利用は低迷しているそうです。累積実績では、東京都武蔵野市の81件がトップ。世田谷区23件、中野区14区など東京都の実績が目立つそうです。これに対して、東京都調布市・府中市や大阪府大阪市では利用実績０件。融資条件とする試算の担保価値が5,000万程度ないと厳しいこともあり、条件を満たす高齢者が出ないことが課題であるそうです。
地方部では、ますます地価下落のリスクが増し、一頃は熱心だった金融機関の腰が引け始めているのも一因だそうです。もう少しリスクを行政が負担するよう制度の見直しが必要かも知れません。こういうジャンルには、政府系金融機関の活躍する余地があるように思うのですが・・。
01.12.29
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